从广州地铁五号线潭村站D口走出，抬眼即可见一片偌大的家居卖场。不同以往的是，场内商户早已搬空，大门紧闭盛瑞德优配，原用于停车的空地杂草丛生，整个卖场被架起围栏，连同曾藏着人间烟火气的美食城一起被锁进城市的角落，无人进出。
10月22日，《中国经营报》记者走访位于广州市珠江新城东区的马场地块，见到上述情景。就在近日，广州市规划和自然资源局公示天河区珠江新城东区AT1113规划管理单元控制性详细规划（以下简称“规划”），其中包含备受关注的马场片区。
规划提出将打造“中央绿轴”，融入“公园+、体育+”理念，嵌入创新多元的体育、文化设施。围绕“中央绿轴”布局高端商业、创新产业、未来社区、邻里中心等多元功能。马场地块用途由体育用地变更为二类居住用地、商业用地、公园绿地等，地块东侧拟新增中小学用地。
马场地块建于1992年，最初作为经营性赛马场赛事用地，见证了广州赛马文化的辉煌。赛马场停止运营后，该土地逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所，沦为城市中一片低效用地。
随着规划的出炉，昔日历经变迁的赛马场如今被视为珠江新城最后一块“宝地”，即将重新续写属于这座城市新的故事。
10月24日，广州市规划和自然资源局方面接受记者采访时表示，马场地块目前正在开展租户清租工作，规划已于10月16日开展公示，充分吸取各方意见。公示结束后，将按程序提交市规委会审议、报市政府审批。待控规方案批复和用地补偿工作完成后，结合市场实际，通过招商推介会等形式，推进地块土地出让及招商引资工作。
从赛马场到城市新地标
马场更新改造提上日程以来盛瑞德优配，其进展一直备受市场关注。
10月16日，广州市规划和自然资源局对规划进行批前公示，马场地块的未来蓝图徐徐展开，规划涵盖住宅、商业、绿地和教育配套。规划显示，珠江新城东区AT1113单元北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，总用地面积44.28公顷。
其中，平川路以西用地面积3.16公顷，涉及商业商务用地、绿地、消防用地，规划总建筑面积25.24万平方米（含现状保留24.13万平方米）；潭村路以东用地面积2.7公顷，涉及中小学用地、服务设施用地（幼儿园、托儿所），规划总建筑面积2.43万平方米。
马场片区的用地面积最大，达到38.42公顷，涉及绿地、道路用地、公共服务及市政设施用地、商业商务用地、居住用地，规划总建筑面积72.98万平方米。其中居住用地面积5.41公顷（建筑面积22万平方米）、商业商务用地面积13.26公顷（建筑面积49.7万平方米）、绿地面积10.36公顷（兼容文体设施）、道路用地面积8.96公顷、公共服务及市政设施用地面积0.43公顷。
规划新增5条城市道路，并优化平川路、潭村路、黄埔大道辅道、金穗路隧道等6条道路线位。规划配置公共服务及市政设施21处，包括小学、幼儿园、托儿所、文体公园等。
对比现行控规，规划将珠江新城东区AT1113单元从一整片体育用地分区调整为公园绿地、商业用地、居住用地等。昔日的赛马场将转变为全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地。
克而瑞分析指出，马场地块西侧为珠江公园。在寸土寸金的珠江新城，一线景观公园视野为未来马场地块各个物业类型的产品打造提供了丰富的想象空间。
规划提出，珠江新城东区将以23公里的超级城市绿链为基底，规划打造约11公顷的中轴体育公园。这片绿地将北接暨南大学，南达猎德净水厂、临江带状公园，西连珠江公园盛瑞德优配，东至天河公园。马场地块中央公园将进行地上地下一体化开发，打造多维联通的中央绿轴。结合中央景观设计，规划保留马场历史记忆的瞭望塔、记分牌等构件。
广州市规划和自然资源局方面公开表示，马场片区的改造是国家低效用地再开发试点政策与城市战略的深度共振，不仅是对城市空间的重新塑造，更是城市功能、生态和历史文化的深度融合与创新发展。
规划蓝图中的马场地块于“老广州们”而言并不陌生。1992年，全国第一家赛马场在此建立，彼时风光无两。赛马场停止运营后，这里慢慢变成汽车城、家居卖场。尽管功能几经更迭，但始终未能充分释放其作为城市中心黄金地段的潜在价值。
2024年6月，天河区低效用地试点项目库已在自然资源部完成备案，马场更新改造项目被纳入其中。当年7月初，项目内地标式商场——马会家居贴出停业撤场公告。该卖场运营方表示，其承租的黄埔大道西668—28号场地已于2023年12月31日届满，为配合推进马场更新改造工作，公司将于2024年7月31日停止营业，并将场地交还给业主方广州赛马场运营管理有限公司（越秀集团旗下企业，以下简称“赛马场运营公司”），各商户在此期限前完成撤场相关工作。彼时记者走访马会家居看到，2024年8月1日，赛马场运营公司已在场地围栏处贴上了封条。
多宗调规地块待入市
控规出炉后，市场对于马场地块的入市预期不断升温。
克而瑞分析指出，位于广州市中心的马场地块有着明显的地理优势，周边配套齐全，其拥有的完整的城市界面及核心板块的稀缺综合素质有利于打造高端改善型、顶豪产品，该地块或成为下一个“地王”。
据克而瑞监测，2022—2024年及2025年前三季度，广州市天河区成交土地合计21宗，成交总建筑面积236.93万平方米，其中今年前三季度成交涉宅用地2宗。今年3月，中国金茂以10.77亿元的价格竞得天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块，成交楼面价为47317元/平方米；5月，保利发展以22.52亿元的成交总价、30519元/平方米的楼面价竞得天河区天河智谷片区AT1003023地块。前述2宗地块均已转化为项目入市。
目前，马场地块所处的泛珠江新城板块仅有凯旋新世界项目在售。今年1—9月，广州市商品住宅市场总价800万元以上的高端产品成交3603套，成交均价约73709元/平方米。其中，天河区以1359套位列第二，海珠区次之，数量为883套，番禺区成交426套位列第三。从整体市场来看，1—9月，天河区商品住宅成交3166套，同比增长63%，为近三年同时期成交规模最高值。
随着流速加快，克而瑞提供的数据显示，截至2025年9月末，天河区商品住宅库存面积95.56万平方米，较近一年最高位下降21%，去化周期18.7个月，较近一年最高位减少21.6个月。
值得注意的是，广州市规划和自然资源局近期还发布了广州国际金融城AT091410、AT091414、AT091427地块（AT0914规划管理单元）控制性详细规划局部调整。其中，AT091410地块曾于去年挂牌，后来终止出让。
根据规划，上述项目位于金融城东区西侧，用地面积共计4.06公顷。调整内容显示，AT091410地块用地性质为二类居住用地兼容商业用地，建筑面积约5.42万平方米，容积率3.65（此前为6.95），其中居住建筑面积为4.95万平方米，占比达91.3%；商业建筑面积由原来约3.1万平方米缩减为3000平方米，占比从30%降至5.5%；配套设施建筑面积从约1.38万平方米缩减至1720平方米，占比从13.4%降至3.2%。
广州市规划和自然资源局方面对记者表示，上述地块紧邻金融城核心区，毗邻地铁4号线、5号线换乘站车陂南站，区位条件优越。为深入落实“好房子、好小区、好社区、好城区”建设的有关工作部署，进一步加强服务配套保障，优化城市功能并推动金融城东区高质量发展，结合片区实际发展需要开展规划优化。
据克而瑞监测，今年1—9月，广州金融城板块商品住宅成交417套盛瑞德优配，成交均价97865元/平方米。克而瑞分析指出，相关规划从内到外给地块“瘦身增配”，是积极响应建设“好房子”的表现。
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